信報財經新聞 曹仁超2006-05-11投資者日記 地產商經歷殘酷一叮
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5月10日，周三。恒生指數跌53.4，收17080.59；成交三百九十七億三千八百多萬元。5月期指收16942點，跌68點。中國鋁業 （2600）以每股七元二角五仙配售新股後，股價仍有力上升。港交所（388）首季獲利四億七千八百多萬元，較去年同期升95％，每股獲利四角五仙；收市 價五十八元九角，升0.6％，已有D疲態。新地（016）宣布配股集資，股價跌5.1％。金價升3.1％，見七百零三點八美元，令靈寶黃金（3330）升 18％，紫金礦業（2899）升3.8％。殊仔拒絕回函伊朗總統內賈德，繼續尋求外交手段對抗伊朗核項目試驗計劃，睇嚟美伊僵局仍未打破。
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新地對投資內地一直謹慎
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新地過去對內地房地產投資十分小心謹慎，去年10月及今年3月與華潤集團聯手投資，第一項係杭州錢江新城，涉及資金七億元；第二項無錫太湖新城，涉及 資金十億元。呢次配股集資八十億至一百億元，係十年內首次配股集資，而且強調投資內地，代表一向處事謹慎嘅新地亦加入睇好內地房地產行列。今年首季北京房 價較去年同期升14.8％；深圳升25.63％；廣州市中心升14％；大連升15.1％；呼和浩特漲14.9％；南寧漲9.9％；成都漲9.2％。上月 27 日人民銀行宣布加息，市場冇乜反應，五．一黃金周到處都係睇樓人潮。
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今天內地人買樓，有91.1％需要動用按揭，其中31.75％每月供樓支出佔收入50％以上，情況同八十年代港人相似，所唔同者係港人人均住房面積至 今只有七點一平方米，內地係二十五平方米；港人擁有自置物業率至今不足 50％，中國卻高達80％。換言之，中國人並唔缺乏住房，只係想舊屋換新屋，形成樓市敏感度較香港更高。' Z2 {& H9 n- y" p8 U
許多人以為做地產商好 發，事實上，係剩低未被殘酷一叮叮走嘅地產商才好發。我老曹1967年出嚟社會做事，正值香港地產低潮，嗰D喺1963年曾經好發嘅地產商，唔少已損失慘 重，唔少更無法度過1967年而破產。經過呢一潮後，本港地產商由幾千變成幾百。1967至73年隨着股市向好，香港地產亦欣欣向榮，1973年上市地產公司肯 定超過一百間；然後1974年股市出現大熊市，唔少地產商破產，例如當年已做得好大嘅嘉年地產（曾興建佐敦道文華樓及銅鑼灣豪園等項目），另一個係投資大 嶼山愉景灣公司，因興建水塘唔夠錢欠落滙豐銀行幾千萬元而破產，其後愉景灣項目才賣畀今天嘅香港興業（480）。1976年樓市復甦，到1981年達高 潮，1982年收回香港主權影響下，當年佳寧、益大、僑聯、奔達集團又破產。捱過困難期者，才可以興旺到1997年，又嚟一次六年大熊市，唔少中型地產公 司控制權易手。
地產界風高浪急甚於其他行業; r0 e# l% u, Q( z& l
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我老曹2003年5月喺灣仔同某地產商吃飯，佢因為捱唔住而將經營一生嘅公司易手，自己去台灣另過新生活。今天我地見到嘅香港十大地產發展公司，其實 都係飽經風浪後嘅成功者。過去四十年香港地產淘汰賽，其實較任何行業有過之而無不及。每一個成功者，背後都係無數失敗者。
內地又點？部分朋友太早睇好內地樓 市，1993年已返回上海做房地產生意，喺上一次宏調，上海樓價由1993年一千七百元一呎，衰到1998年八百元一呎，唔少朋友從此失去聯絡，聽講已一 無所有。去年第二次宏調至今，2006年《新財富》刊出內地五百富人榜，地產富人只餘下八十一個（2005年九十四個），已減少16％。依家內地房地產有 如八十年代嘅香港，每一個大城市內仍有數千名地產發展商，之後走向數百名，然後數十名，最後一如香港，進入十大地產公司時代。內地政府朝令夕改，令做地產 商成功更加困難。深圳5月10日公布六區享受優惠政策普通住宅價格標準，超過上述標準成交，將抽3％契稅；5月1日起生效。單套住房建築面積一百四十四平 方米以下，實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價一點二倍，才可享受稅務優惠。清楚D講：羅湖區一萬一千元一平方米以下；福田區一萬一千五百元一平方 米以下；南山區一萬一千元一平方米；鹽田區一萬零五百元一平方米；寶安區七千五百元一平方米；龍崗區七千元一平方米以下。一旦每方米售價超過上述價格，便 抽契稅（佔成交價3％）。五．一黃金周喺深圳買樓者，唔少要額外多畀3％作為契稅。4 i% z5 ~' ^$ ` ~, B
諸侯經濟取代中央集權' M \5 d+ G, R; C3 b- y8 z
宏觀調控政策2004 年出台，响第一批產能過剩預警名單中，以電解鋁為例，去年底產能一千零七十萬噸，產量七百八十一萬噸，消費七百一十二萬噸，產能利用率只有75％；但今年 第一季在建專案十一個，總產能一百一十二萬噸，投資總額七十三億元，中國鋁業更宣布發行新股集資擴大產能。估計今年電解鋁生產力達一千一百六十萬噸、明年 一千二百五十萬噸。其他項目可想而知。# @ f8 K. n$ C0 A! K- Y
形 成咁情況，理由係地方政府各自為本身利益，唔尊重中央政策；加上銀行面對人民幣升值壓力，大量資金流入要搵出路；三來迫於就業壓力及生存與發展壓力，固定 資產投資規模一直冇減少，反而擴大。諸侯經濟抬頭，取代過去嘅中央集權。以最近國務院出台嘅「國八條」，冇一個城市樓市應聲而落。國家統計局宣布，3 月底全國商品房空置一億二千三百萬平方米，較去年同期升23.8％，其中住宅佔六千九百八十三萬平方米，升19.7％；但今年首季全國七十個大中城市樓價 再升5.5％，部分城市更升10％！0 b! H( l0 z. n+ k9 ]
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日本五年政府債券孳息率今天升至一厘四六五（最高見一厘四八），此乃2000年2月發行五年期債券以嚟最高嘅息率，理由係擔心今年6月份日本加息；加上日圓升至110.88兌1美元，令日經平均指數又再回落。
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去年中日貿易佔中國貿易規模比重，由1994年嘅24％降至13％。日本作為中國主要貿易夥伴地位正在下降；反之中國已成為日本最大貿易夥伴，取代美國地位。2003年起日本經濟復甦，中國因素最少令其GDP升多1％。' Q' c% R* b5 f, G' ~4 b
美國聯儲局連續兩年加息十六次後，三十年期物業按揭利率升至六厘五九（一年前五厘七五），樓按利率算上升咗，但仍冇收緊銀根，估計對樓市作用唔大。5 r5 m! N4 o! c& m
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根據英國土地註冊處資料，今年1至3月英格蘭及威爾斯樓價上升5.05％，平均每個單位售價十九萬二千七百四十五英鎊，成交額較一年前升37％。倫敦 樓價升6.29％，平均每個單位售價二十萬六千六百六十一英鎊，成交額升41％。英鎊再被看漲，由1.73美元升上1.87美元。同期三十年期美國債券價 格由九十七點二五美元，回落至八十九點五美元。投資者正拋售美國債券去吸納英國物業。
貝南奇上任三個多月， 四十七位分析員評分畀「B」，十八個畀「A」，冇一個畀「C」，上述分數相信包括「蜜月期」。貝南奇上台後，有D人已改揸歐羅，亦有人改揸日圓，更多人改 揸黃金，亦有人決定揸資源股。美元地位在下降中，上述才係貝南奇嘅真正評分。美元弱勢下資金外流，唔少人把美元資產由佔投資組合60－70％降至30％， 增持美元以外資產，除非貝南奇夠吉士篤穿美國房地產泡沫，才可改善美元弱勢。由於人民幣同美元掛鈎，過去五年中國已寵壞咗美國消費者，無論原材料價格如何 上升，運往美國消費品仲係唔加價，美國人感覺唔到通脹壓力；反而產油國老實唔客氣，油價一加再加，當汽油升至三美元一加侖，美國消費者開始感受到壓力，才 買省油汽車。過去幾年樓價一升再升，美國人透過將物業再按揭，消費一直上升；當聯邦基金利率見五厘後，再按揭利率亦要上升，較佢地以前按揭利率高一厘三， 利息負擔增加。到底要到邊一個水平，美國消費者才支持唔住？金價已升穿七百美元（事前估計年底才見此價，點知依家已在眼前。分析家認為，金價見七百五十美 元才有較大調整）。原材料價、醫療費、樓價以至能源價都大升，仍然無法阻止美國人消費。有人開始估金價幾時升穿八百五十美元。美元危機已唔係新聞，上次係1971年由取消金本位開始，過去三十五年美元滙價一上一落之間所產生嘅影響極之嚇人。咪話美國暫停加息，就算6月28日繼續加息，亦阻不了美元滙價進一步回落。" X1 u. I; ~0 \' B7 s
黃金只可獲利回吐不可拋空: @' K5 j: C: g ^# x
貝南奇嘅選擇係，美國 樓價回落引發經濟衰退抑或讓美元有秩序地貶值？從金價表現睇，投資市場估佢選後者，因為支付石油嘅資金及向亞洲國家購買產品嘅資金，最終將回流美國，令美 國長債息率唔算高；反之，樓價回落引發通縮，日本由1990年搞到2003年仍未肯定係咪甩難，香港亦由1997年8月搞到2003年8月。反之，美元弱 勢長遠而言可增強美國競爭力，可減少貿赤。最大輸家係日本、中國、香港、新加坡、台灣等亞洲國家及地區，美元弱勢去年11月又再開始！* W2 Y% J: i* y( ^( ]
Sell in May係咪值得？分析者研究1926至2005年美國四十九個唔同行業、十七個唔同項目，發現大部分表現都係10月至翌年4月，較5月至9月好，只有少數行業如耐用品、化工、建築及機械製造例外，最差係農業、消閒、多媒體及零售。$ o3 N5 @* n2 c+ n3 S1 o
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至今為止，仍有五百億美元拋空黃金合約，呢次金價上升，相信有人輸死！黃金只可獲利回吐，千萬不可拋空，從近日金價上升速度，睇落似挾淡倉多D。彭博 報道，投資者投入美國商品市場嘅資金高達一千二百億美元，其中47％喺天然氣及石油市場，近月正流向黃銅及黃金市場，影響之下，製造商亦被迫參與此遊戲， 例如喺接訂單前先買期貨合約，去確保原材料成本。最近空中巴士購入十四億美元鈦金屬長期合約，確保自己喺2015年前嘅鈦供應量。鈦最大用途係噴射引擎， 可減少整架飛機五分一重量而節省燃料成本。過去珠三角一帶香港廠商冇購買期貨合約作為對沖，喺呢次天然資源價大升中，造成工廠利潤大跌。
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當人人想法一致，代表冇人用腦。金價進入拋物線上升，此乃第二次（第一次係1979年），事前好難知道高點喺邊。呢次中央銀行手上黃金極之有限，其次金礦公司仍拋空四千八百萬盎斯黃金（依賴日後生產去填補）。現水平金價可獲利回吐，但千萬不要參加拋空行列。
過去中國策略係鎖定石油供應，近年策略係鎖定礦務，相信係中國喺期銅、期棉、期豆虧損後制定策略。德國鐵血宰相俾斯麥為崛起而侵佔法國擁有鐵礦及煤礦嘅 產地。日本為咗崛起，亦曾侵佔我國東三省煤礦及鐵礦。今天中國欲崛起，除咗煤可自供自給外，亦需入口銅、鐵及石油，呢次用嘅唔係子彈，而係銀彈，因此叫做 和平崛起，其他國家投機分子自然想從中撈一筆。自2001年起全球資源都被炒起，令中國和平崛起倍感困難。中國嘅策略係以子之矛攻子之盾，到海外發行新股 集資，收購海外資源。
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玉皇朝（970）、先科（724）、筆克遠東（752）停牌，宣布配售新股；中民燃氣（681）停牌，發售可兌股債券。4 x9 x: @" H' g# l
中訊軟件（299）一拆四，5月11日生效。1 |) C6 H0 b0 k4 D( }3 \/ P
■自動系統（771）6月7日公布業績。
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10 年前
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