2008年4月11日

2008年4月11日

你是否想買房子？或許，倘若夠便宜的話，我可能會考慮置業。這就是問題所在： 樓價是便宜抑或昂貴？

如果你看看報紙（或是物業代理商堅持你須要的宣傳冊子）上的物業出售名單，你首先想到的是樓價貴得要命，但真的嗎？

誠然，樓價（至少是豪宅物業）較以往為高，但要首次攀上置業階梯往往是非常困難的事。然而，須花費約2000萬元才可購買位於清水灣道相當舒適的房子，或付出更高的價格購買港島南區的房子，如果你夠運的話。尖沙咀南端豪宅物業單位的價格已被索價至逾3000萬元，這似乎在你看來必然是太昂貴。

然而，這些單位及房子的銷情相當理想，而即使在這經濟頗為不景氣的時候，供應似乎仍然短缺，因為各大物業商已宣佈情況會如此，其中包括長江實業（1）、新鴻基地產（16）以及恆基兆業地產（12）的中國老闆，但他們的意見不可盡信，因為他們正在加以推銷，或他們須要為了本身的利益而鼓勵準買家。

這不是我會置業的那種時間，我們在香港只是曾經兩次置業，一次是在1984年，當時樓市正處於谷底，以及中產階級移居到加拿大或其他海外地方，另一次是在2002年初地產市道不景氣的時候。然而，我們一直好運，而且沒有太多其他香港市民敢於抗拒市場步伐。

不過，在10年後的2018年當你回頭看這些價格時，我相當有信心今天購買的豪宅物業會變得非常便宜，而在20 年後，這會看來價廉物美，正如在10年或20年前購買的物業一樣。

但今天的樓價對賣方以及買方而言相同，倘若你已經擁有物業，市場是否大漲不大重要，因為如果你想通過搬家提升你的生活水平，你現有的房子便會令你獲得更多，並且將只須要支付成本差額上較高的價格。這是於1993年當出售我們的首項物業或是我們轉賣物業時，我們出錯的地方，因為我們已出售的價格再不可復見。在我們租住的10年，我們以按揭付款可能會更好，但出售物業確實給予我們資本，並在我們的管理下升值。

如果你買入良好及堅實的股票，物業確實有相同的抗通脹價值，正如股市一樣。但如大家想精明一點，並買入目前高價位的「增長」熱門股，例如 Google或2000年科網泡沫以來的科技市場倖存者，那麼你正在失去抵禦通脹的能力。物業具有較佳的槓桿價值，因為一旦已達成按揭協議，你的貸款便不會受制於股票投資那樣的補倉需求。不過，時常可證明到的是，在一段較長的時間內，股票的增長速度快過物業，但物業的優勢在於其槓桿效應。

倘若地產市場出現倒退，而假設次按危機惡化便很大可能出現這種情況，或是假如蔓延至歐洲，或是中國繼續收緊信貸，那麼香港或會出現溫和下跌。就算真的出現這種情況，也不會很嚴重，因為沒有跡象顯示香港出現超買情況，或是推出很多可售物業等待著並不存在的買家。

香港當然還未步入黯淡的時期，因此，物業價格並不是太便宜，物業價格有可能進一步下跌，但不會太多。但是，難以擔保價格一定下跌，即使價格下跌，潛在買家仍可從市場的暫時平靜中受惠，在價格從今天的水平進一步飆升前及時買入。當然，我不會對此舉抱有指望。

中國未來五年的物業價格或見上升（其實這可說是肯定的），在這期間，人民幣升值的幅度將可能大於美元，以及港元，在一定程度上，這將出現顯著的升勢，不會令美元向好，當然也不及人民幣堅挺。

對本人來說，我已打消在國內置業的念頭，因為我沒有辦法管理非自住的物業。我一直嘗試尋找優質的中資地產公司，公司的現價不能顯著高於資產淨值，我又回想起由羅康瑞經營的瑞安房地產（272），羅先生擁有傑出的經營紀錄，另外還有令我緬懷往昔的星獅地產（535），此公司由新加坡藍籌企業Fraser and Neave經營。